АC Курганской области

Полный список материалов

ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ - ЗА КВАРТИРУ

Купить квартиру могут далеко не все - цены на жилье, и так очень высокие, с каждым годом растут. Даже кредит не всегда способен помочь, тем более что ограничений и обязательств он налагает немало. А также нестабильная экономическая обстановка в нашем государстве привела к обнищанию пожилой части населения страны. Жилье в обмен на заботу и пожизненный уход - такая схема «приобретения» квартиры получает все большее распространение. Граждане, имеющие престарелых родственников - владельцев квартир, да и сами пожилые люди все чаще интересуются, каким образом лучше оформить документы, чтобы за стариками осуществлялся уход, а после их смерти заботящимся родственникам досталась квартира. Есть один альтернативный вариант - оформление договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Однако прежде чем на него решиться, стоит оценить все плюсы и минусы.
Суть договора ренты заключается в том, что владелец квартиры, жилого дома, земельного участка или иной недвижимости (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты).
Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцами квартиры (получателем ренты).
Такие договоры выгодны плательщику ренты, так как ему не придется платить большой налог, предусмотренный при дарении или наследовании (в случаях, если он не зарегистрирован по месту жительства в квартире), или волноваться, что после нескольких лет ухода за стариком тот изменит свою волю и завещает все свое имущество другому лицу.
В сравнении с другими сделками договор ренты либо договор пожизненного содержания с иждивением удобны и пожилому гражданину, уставшему жить на одну пенсию. К примеру, решаясь улучшить свое финансовое положение путем обмена квартиры на меньшую с доплатой, ему придется менять обжитое место, он рискует не получить того, на что рассчитывал. В худшем случае, и это тоже сбрасывать со счетов нельзя, он может вообще лишиться всего. Опасно старику дарить квартиру под обещание одаряемого заботиться о дарителе до конца его дней. Немало случаев, когда самые близкие люди, завладев квартирой, немедленно «забывали» об обещании, становились безразличными к недавно еще горячо любимым бабушке или дедушке. Но, увы, дарителям уже было невозможно помочь вернуть подаренное жилье - такой закон.
При заключении указанных выше договоров получатель ренты уже законно может требовать регулярной выплаты оговоренной денежной суммы и осуществления за ним ухода, в ином случае договор ренты расторгается и квартира возвращается первоначальному хозяину.
А если сначала договор выполнялся, а позже по каким-либо причинам плательщик ренты перестал выполнять свои обязательства? И в этом случае договор может быть расторгнут, причем получатель ренты не обязан компенсировать расходы, которые плательщик ренты уже понес, пока аккуратно исполнял условия договора.
Рента и пожизненное содержание - самостоятельные виды договоров. Различаются эти договоры наличием/отсутствием «дополнительной опции»: при договоре ренты плательщик обеспечивает только материальное содержание подопечного. Если же заключают договор пожизненного содержания, подразумевается не только материальное обеспечение, но и уже упоминавшийся уход за пожилым человеком, объем которого установлен договором (может быть, надо оплачивать медицинскую помощь и лекарства или мыть пол раз в неделю и готовить обед).
Какой же договор лучше заключить? Однозначного ответа дать нельзя. Получателю лучше заключать договор пожизненного содержания с иждивением, а договор пожизненной ренты более безопасен для плательщика, и вот почему: плательщик пожизненной ренты выплачивает только деньги, в то время как плательщику пожизненного содержания с иждивением требуется оказывать ряд услуг, объем которых хотя и определен в денежном эквиваленте, тем не менее, порой трудно оценим. Как определить стоимость похода в магазин за продуктами для получателя ренты или какова цена поданного лежачему больному стакана воды?
Перед тем, как заключать договор ренты или пожизненного содержания, уточните, принадлежит ли вашему подопечному жилье, на которое вы рассчитываете. Бывает и так: претендент на вашу заботу и деньги собственником квартиры не является, то есть не может передать вам жилье ни при каких обстоятельствах. Договор ренты заключают в письменном виде, заверяют у нотариуса, а также регистрируют в местном отделении Государственной регистрационной палаты - как и всякий договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества. Это закреплено в статье 584 Гражданского кодекса Российской Федерации. Плательщиками ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации. Получателем ренты может быть только физическое лицо или некоммерческая организация, например благотворительный фонд.
Какие положения необходимо внести в договор ренты? Прежде всего, нужно четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты. В договор желательно внести все существенные условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Чем подробнее в договоре будут определены все его условия, тем больше вероятность того, что в дальнейшем не возникнут споры относительно предполагаемого объема содержания. Целесообразно также определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При этом надо предполагать, что вы заключаете договор не на месяц или два, а на несколько лет, поэтому одним из условий должно быть увеличение или уменьшение объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты и уровня инфляции (обычно указывают в процентах от начального размера ренты). Например, когда вы заключали договор, ваш подопечный нуждался в услугах сиделки, а через некоторое время такая надобность отпала (его состояние улучшилось).
В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на «ранее достигнутые договоренности». Имеет смысл закрепить в договоре и возможность исполнения обязательств не только лично, но и через третьих лиц. Тогда при возникновении конфликта (или при болезни плательщика ренты) услуги по содержанию пожилого человека будет оказывать другое лицо, естественно, за счет плательщика ренты.
Очень важной частью договора являются условия его расторжения. Оснований для расторжения два: «систематическое невыполнение условий договора» и «нарушение обязательств по нему одной стороной, влекущее какие-либо негативные последствия для другой стороны». Рекомендую заранее расшифровать и прописать, что именно получатель ренты понимает под каждой из этих формулировок.
Необходимо помнить, что с момента подписания договора и внесения первоначального взноса переданное по договору имущество принадлежит на праве собственности плательщику ренты. Но любые действия по его отчуждению (продажа, обмен, дарение) можно совершать только с согласия получателя ренты, которое должно быть оформлено в письменном виде и нотариально заверено. Получатель ренты также не вправе совершать с имуществом никаких сделок без согласования с плательщиком ренты (если только не расторгнет договор).
Если заключенный договор предусматривает не только уплату ренты, но и уход за ее получателем, рекомендую внести в документ пункт о стоимости ухода (разумеется, с учетом инфляции), поскольку легче оспорить его качество, не выраженное в денежных знаках, а вот доказать ваше хорошее отношение и желание во всем угождать подопечному практически невозможно.
И еще. Все виды договоров ренты считаются рисковыми договорами. В большей степени рискует, конечно, плательщик ренты, который обязуется содержать гражданина неопределенное время. Ведь получатель ренты вправе в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть свое имущество, при этом плательщик ренты не может забрать обратно вложенных средств.
Первый, самый распространенный риск - это расторжение договора со стороны родственника рентополучателя. Обычно родственники начинают интересоваться бабушкой только тогда, когда узнают, что квартира продана. Они приезжают к старушке и уговаривают ее расторгнуть договор, затем она с их подачи обращается в суд и настаивает на том, что содержатель ненадлежащим образом ухаживал за ней. Дело в том, что условия содержания и выплат прописаны в договоре, а факт предоставления услуг - нет. Даже имея чеки из магазина и аптеки, крайне сложно доказать, что все это было куплено именно данному лицу.
Еще один риск рентоплательщика состоит в том, что бабушка может заявить, что она недееспособна или была введена в заблуждение на время подписания договора.
А если бабушка окажется слишком предприимчивой, риск еще больше. Случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства ее выплачивать. Таким образом, рентополучатель может застраховать свою квартиру, устроить поджог, получить страховку и продолжать получать ежемесячные выплаты с вас, рентоплательщика. При том, что собственности, за которую вы платите, больше нет. Более того, в большинстве случаев в договорах указано, что плательщик ренты удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище. Это означает, что при невозможности предоставить права пользования жилым помещением, указанным в договоре, ввиду его утраты, плательщик ренты обязан предоставить рентополучателю право пользования другим жилым помещением.
Можно ли как-то защитить себя? Да, разумеется. Проще всего было бы сказать: не заключайте договор ренты, и все будет замечательно. Попробуем же сформулировать несколько правил для плательщика ренты.
Первое: нужно навести справки о вашем будущем подопечном, уточить состояние его здоровья (в том числе душевного), а также выяснить статус недвижимого имущества, которое вы рассчитываете получить. Чтобы сделку нельзя было расторгнуть по причине недееспособности получателя ренты, попросите представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, а также (больше для подстраховки) справку из поликлиники от психиатра о полной адекватности рентополучателя на день заключения договора, а еще лучше - заключать договор в присутствии доктора. Это повлечет некоторые дополнительные расходы, зато сохранит ваши нервы и кошелек в случае подачи иска. Желательно еще изучить и выписку из медицинской карты, чтобы представлять, какие расходы на медицинское обслуживание подопечного вам предстоит понести (в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением). Если вы вооружены этими документами, доказать недееспособность вашего подопечного в суде крайне затруднительно.
Второе: необходимо составить полный перечень обязательств, которые вы приобретаете, заключая договор. Одной из самых частых причин расторжения договора является неудовлетворенность рентополучателя выполнением услуг. Поэтому надо обстоятельно расспросить, на какой уход рассчитывает рентополучатель и чего он ждет от вашего сотрудничества. Постарайтесь максимально конкретизировать каждый пункт. Внести в договор пункт о том, что вы обязуетесь обеспечить медобслуживание, недостаточно, - это слишком абстрактно. Лучше предусмотреть пункт, в котором четко сказано, что вы, например, оплачиваете медицинское обслуживание подопечного в такой-то клинике.
И третье: определить порядок расчетов. Оптимальный вариант, если деньги вы будете переводить по безналичному расчету, - у вас появится официальный документ, заверенный третьей, независимой стороной - банком. Платежи могут поступать на сберегательную книжку или на заведенную пластиковую карту - это не столь важно. И даже если вы приносите деньги своему подопечному лично, в конверте, не забывайте (и не стесняйтесь) брать у него расписку, иначе факт получения ренты легко оспорить в суде.
Следующее, что предстоит сделать, - завести дневник, в котором фиксировать просьбы своего подопечного и их выполнение. Хорошо бы договориться о том, что выполнение каждой из них получатель ренты будет заверять подписью. Не забывайте проставлять даты и детально описывать просьбы. Если подопечный просит купить ему электрический чайник, оговорите все подробности: емкость, цвет, фирму, материал. В этом случае вы получаете неоспоримые доказательства того, что выполнили просьбу в полном объеме. Если вы понимаете, что подопечный буквально заваливает вас все новыми просьбами, которые не закреплены условиями договора, вы можете расторгнуть его. Однако доказать факт превышения требований получателя ренты будет крайне сложно, если вы заранее не закрепите объем и уровень требований в договоре.
В итоге хотелось бы отметить, даже заключая договор с человеком совсем уже преклонных лет, не стоит рассчитывать на скорое освобождение жилплощади. Есть случаи, когда договор, заключенный в 1993, 1994 годах, до сих пор исполняется, а рентополучетель живет и здравствует. Вместе с тем, возможно, договор ренты сложный из-за неопределенно длительного времени действия, возможно, сопряжен с риском, но получатель ренты имеет закрепленные российским законодательством пожизненные гарантии своего содержания, а плательщик ренты становится собственником недвижимого имущества.