АC Курганской области

Полный список материалов

# Не по рынку кадастр

В Зауралье предприниматели массово оспаривают стоимость участков

В Арбитражном суде Курганской области резко выросло количество исков, связанных с увеличением кадастровой стоимости земли. По данным суда, если в 2012 году поступило всего одиннадцать исковых заявлений об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, то в текущем году их подано уже более сорока.
Как пояснили в арбитраже, по закону, если рыночная стоимость участка определена, то кадастровая устанавливается в том же размере. На практике же кадастровая стоимость участков нередко бывает завышена и несоразмерна рыночной, а также стоимости расположенных на участке объектов недвижимости. Поэтому собственники пользуются своим законным правом и обращаются в суд с целью уменьшить кадастровую стоимость, исходя из которой рассчитывается земельный налог. Споры решаются чаще всего в пользу заявителей. В среднем кадастровая стоимость земли по исковым заявлениям, поступившим в Арбитражный суд Курганской области в 2012 году, была уменьшена на 86 процентов.

Юрист Алексей Баяндин - частый гость в Арбитражном суде. Он представляет здесь интересы своих клиентов - как правило, малых и средних предприятий. Выиграл уже более тридцати дел. На этот раз пришел оспаривать кадастровую стоимость земельного участка площадью 15 156 квадратных метров, предназначенного для размещения комплекса складских помещений.

- Кадастровая стоимость участка составляет более 9,5 миллиона рублей, - рассказывает Алексей Баяндин, - в то же время его рыночная стоимость, согласно отчету независимых оценщиков, - чуть более 4,4 миллиона, то есть наполовину меньше.

Надо сказать, что в практике судов встречаются и более внушительные цифры. Так, у одного из истцов разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка площадью 5 150 квадратов составила почти 17 миллионов рублей, у другого установленная экспертизой рыночная стоимость надела площадью 2 628 квадратных метров оказалась ниже кадастровой… в 14 раз.

Заметно активизировались не только собственники, но и арендаторы - им тоже есть за что биться: арендная плата за использование земли рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Одному из предпринимателей удалось через суд восстановить справедливость: кадастровую стоимость участка площадью 13 936 квадратных метров признали равной рыночной - 1,2 миллиона рублей, а поначалу она составляла почти 11 миллионов.

Во всех подобных спорах ответчиком выступает филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Курганской области. Правда, в ведомстве считают, что палату просто сделали в этой ситуации крайней.

- Мы не были заказчиками работ по оценке земель в Курганской области, расценки не устанавливали и результаты кадастровой оценки не утверждали, - пояснила юрисконсульт кадастровой палаты Анна Павлова. - С требованиями истцов и позицией судов, принимающих положительные решения по искам, мы не согласны, но сделать ничего не можем. Дело в том, что только наше учреждение ведет кадастровый учет, следовательно, только мы можем внести сведения в государственный кадастр недвижимости, поэтому к нам и предъявляют эти требования.

По словам Павловой, из-за проигранных процессов кадастровой палате приходится нести колоссальные расходы на оплату госпошлины и услуги представителей истцов, и сейчас на рассмотрении находятся еще около 140 дел.

Между тем, в соответствии с условиями госконтракта на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в субъектах РФ, победителем конкурса признано ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля", а непосредственно исполнителем таких работ в Курганской области являлся субподрядчик - ООО "Регионкадастроценка". Подготовленный им отчет прошел правовую экспертизу в региональном управлении Росреестра и был согласован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Результаты оценки утвердило правительство Курганской области постановлением от 26 сентября 2011 года.

В суд управление Росреестра и правительство Курганской области привлекаются в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно судебного спора. Правда, их представители участвовали только в первых судебных слушаниях, а сейчас лишь присылают свои отзывы на исковые заявления и просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Хотя по логике кровно заинтересованы в исходе процессов местные власти. Ведь в результате переоценки земель в пользу истцов муниципальные бюджеты понесут серьезные потери: объем выпадающих доходов может исчисляться десятками миллионов рублей. Но чиновников из районов в судах никто не видел.

В управлении Росреестра по Курганской области признают, что ошибки при проведении государственной кадастровой оценки земель возможны, поскольку работа проводилась методом массовой оценки объектов, при которой не требуется исследовать каждый участок в отдельности.

Комментарий
Олег Молчанов, руководитель управления Росреестра по Курганской области:

- Вопросы к процедуре оценки земли есть, мы это не скрываем и готовы уступить, если владельцы считают, что кадастровая стоимость их участков завышена, и могут это документально подтвердить и доказать в суде. Многие вопросы могли бы быть сняты в досудебном порядке, но, к сожалению, такой вариант решения споров пока может применяться только для объектов капитального строительства, поскольку кадастровая оценка земель населенных пунктов в Курганской области была проведена задолго до принятия поправок в законодательство, предоставляющих собственнику право оспорить оценку на комиссии. А значит, решение этих вопросов до очередной кадастровой оценки земель, которая должна проводиться не реже одного раза в пять лет, возможно только в суде.

Валентина Пичурина
Опубликовано в РГ (Экономика УРФО) N6161 от 22 августа 2013 г.