«Нам важен каждый сантиметр» - Материалы СМИ - Новости - Архив Росрегистрации - Росреестр

Правительство РФ | Минэкономразвития России

# Федеральная служба
государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росреестр

- Вы находитесь на:
- Новости
- Материалы СМИ

## Материалы СМИ

Название | «Нам важен каждый сантиметр»
Дата | 04.05.2008
Издание | Газета "Коммерсантъ"
Тема | Интервью
Источник | http://www.kommersant.comch.ru/color8/p0416.shtml

Руководитель воронежского управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) Инна Демидова в интервью "Ъ" рассказала, с какими сложностями сталкиваются девелоперы при регистрации права собственности на объекты и каким образом могут избежать подобных проблем.

— Какова специфика регистрации крупных объектов – таких, например, как торгово-развлекательные центры и складские комплексы?

— Основные проблемы при государственной регистрации права собственности на такого рода объекты, как правило, связаны с необходимостью их точной идентификации. С нашей стороны большая часть отказов зарегистрировать договоры купли-продажи, аренды, ипотеки продиктована требованиями законодательства, предъявляемыми к описанию объекта недвижимости в регистрационных документах. В них должны указываться его точные характеристики, каким бы масштабным он ни был, – адрес, площадь, литера, номер помещения на поэтажном плане.

Во избежание проблем с регистрацией имущества инвесторам проектов в договорах с партнерами необходимо четко определять, какие именно помещения после возведения здания поступят в собственность каждого из них. Нам важен каждый сантиметр площади. На практике же имеют место случаи, когда сторонами определяется только процентное соотношение площадей в строящемся объекте – без уточнения конкретных характеристик, что, в свою очередь, делает невозможной идентификацию помещений, принадлежащих каждому инвестору, и соответственно влечет за собой отказ в государственной регистрации. Такая проблема возникла, например, у инвесторов торгового центра «Калинка» на улице Лизюкова (находится в управлении группы «Новые строительные технологии» Николая Уланова, площадь – около 5 тыс. кв. м, объем вложений в строительство, по оценкам аналитиков, составил $6 млн. – "Ъ").

— В связи с чем у предпринимателей возникают сложности при регистрации прав на элементы инфраструктуры, в частности – инженерные коммуникации?

— В управлении сложилась богатая практика регистрации так называемых сложных объектов, к которым относятся, в частности, АЗС-комплексы, железнодорожные сооружения, газопроводы и другие, поэтому особых проблем не возникает. Права на них регистрируются как на один объект недвижимости. Тем не менее остаются некоторые сложности, которые связаны с отсутствием у заявителя прав на участки, занятые линейными сооружениями, что препятствует проведению регистрации. А сами объекты в таких ситуациях имеют признаки самовольной застройки.

— Создается впечатление, что земельный вопрос при регистрации прав собственности один из самых болезненных. Иногда возникают случаи, когда зарегистрировать сам объект проще, чем землю под ним…

— Думаю, вы излишне драматизируете обстановку. Такая ситуация касается только вновь возводимых объектов. В соответствии с Земельным кодексом, граждане и юрлица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении строения или сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на их приватизацию. То же касается и арендных отношений. Главное – чтобы объект недвижимости на участке был надлежащим образом оформлен в собственность.

— Но в каких-то случаях земля оказывается камнем преткновения для инвесторов…

— Зачастую вина лежит на самих инвесторах, которые невнимательно отнеслись к юридической стороне проекта. Ведь при регистрации прав на возводимые нежилые объекты мы в первую очередь проверяем вид разрешенного использования земельного участка, на котором осуществляется строительство, то есть, иными словами, какое назначение может иметь строение на конкретном земельном участке. В Воронеже нам нередко приходилось сталкиваться со случаями, когда участок предоставлен городской администрацией для строительства индивидуального жилья, а на нем возводится офисное здание. В подобных случаях ничего, кроме как отказать в госрегистрации, мы сделать не можем – объект подпадает под признаки самовольного строительства, а права на него могут быть установлены только в судебном порядке. Потенциальному правообладателю необходимо в первую очередь решить вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка и внести изменения в его кадастровый план.

— Насколько часто управлению ФРС приходится выступать ответчиком в судах по искам? И в связи с чем обычно возникают споры?

— За 2007 год управление участвовало более чем в 1,7 тыс. судебных процессов. По 295 спорам – в качестве ответчика, из них в рамках 86 дел заявлялись требования о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но вступившими в законную силу судебными актами требования заявителей удовлетворены лишь по 13 судебным спорам.

Основанием для возникновения подобных тяжб является неоднозначное применение норм земельного и градостроительного законодательства различными государственными и муниципальными органами. Кроме того, на сегодняшний день увеличилось количество споров, связанных с вовлечением в гражданский оборот объектов недвижимости, части которой представляют собой объекты гражданской обороны. Так, один из крупных банков до вступления в силу закона о госрегистрации приобрел у частной фирмы по договору купли-продажи отдельно стоящее здание, а в дальнейшем, проведя реконструкцию объекта, обратился к нам за государственной регистрацией прав на него. Однако в рамках проведения правовой экспертизы наши специалисты выяснили, что в здании, по данным МЧС, находится объект гражданской обороны – защитное сооружение, которое по законодательству может относиться исключительно к собственности Российской Федерации, а распоряжаться имуществом вправе только правительство РФ. Наше управление приняло решение об отказе в государственной регистрации прав. Банк обжаловал такое решение в арбитражном суде Воронежской области, но наши действия суд признал соответствующими нормам закона.

— Регистрирующие органы не проверяют представленные документы на подлинность. А каков правовой механизм возврата незаконно зарегистрированного имущества?

— К нашей компетенции действительно не относится проверка подлинности представленных документов. Однако законом предусмотрена возможность приостановления государственной регистрации на основании возникших у регистратора сомнений в подлинности представленных бумаг. В таком случае в течение месяца мы обязаны принять необходимые меры для подтверждения подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Если опасения относительно подделки документов оказываются не напрасными, информация о таком факте и о лице, представившем бумаги, направляется в прокуратуру. На нашей практике был один случай подобного рода. Крупное предприятие предоставило в ФРС разрешение на ввод в эксплуатацию бетонного ограждения, выданное департаментом градостроительства и земельных отношений администрации Воронежа. Подлинность документа вызвала сомнения у регистратора. В ответ на его запрос департамент сообщил, что не выдавал разрешения на ввод указанного объекта, а заявители за ним вообще не обращались. Сейчас переданная нами информация проверяется городской прокуратурой.

А в случаях, когда в законном порядке установлено, что госрегистрация проведена по подложным документам, собственник может защитить свои права, истребовав имущество из чужого незаконного владения по суду.

— От каких ошибок вы бы предостерегли инвесторов, возводящих крупные торгово-развлекательные, деловые или логистические центры, при обращении в регистрирующие органы?

— При возведении таких объектов необходимо уделять особое внимание анализу документов, определяющих правовой режим земельного участка, необходимого для строительства. Зачастую инвесторы, приобретая права на участки, не подозревают, что их документы имеют существенные юридические «пороки». Например, сделки, по которым приобретаются права на землю, подписываются стороной, не уполномоченной на распоряжение площадкой. Или правоустанавливающие документы не содержат сведений об имеющихся ограничениях, обременениях земельного участка. При наличии таких огрехов у нас просто нет возможности провести государственную регистрацию прав как на сами земельные участки, так и на возведенные на тех площадках объекты.

Что ищем
Перейти на
региональное
управление
Подведомственные
организации
Справочные телефоны
(495) 917-57-98
917-48-52 Напишите нам Телефон доверия
«Антикоррупция»