Общее — значит, наше - Материалы СМИ - Новости - Архив Росрегистрации - Росреестр

Правительство РФ | Минэкономразвития России

# Федеральная служба
государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росреестр

- Вы находитесь на:
- Новости
- Материалы СМИ

## Материалы СМИ

Название | Общее — значит, наше
Дата | 14.03.2008
Автор | Ирина Роготнева
Издание | "Ведомости областного Новосибирского Совета депутатов"
Тема | Рынок недвижимости
Источник | http://vedomosti.sfo.ru/articles/?article=26107

Многие владельцы жилья в многоквартирных домах сегодня проявляют интерес к управлению общей собственностью и стремятся реализовать свои законные права. Первый шаг на этом пути — регистрация прав на общую долевую собственность. Что включает в себя это понятие и в каких случаях необходима государственная регистрация прав, нашему корреспонденту рассказала Наталья ИВЧАТОВА, начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления федеральной регистрационной службы (УФРС) по НСО.

— Общей долевой собственностью в многоквартирном жилом доме являются лестничные клетки, подвалы, чердаки, коммуникации, внешние стены, а также сформированный земельный участок прилегающей к дому территории. Поэтому любые изменения, начиная с установки дополнительных дверей в тамбурах лестничных клеток и заканчивая размещением автостоянок во дворах жилых домов, могут производиться только с согласия большинства собственников этих зданий. А решение об этом должно приниматься ими на общем собрании.

На сегодняшний день собственники многих домов уже научились использовать общее имущество в интересах жильцов, получая прибыль и направляя средства на благоустройство самого дома или придомовой территории. Например, в тех случаях, когда на стенах домов или на земельном участке располагаются рекламные щиты, строятся торговые павильоны, возводятся пристройки к основному зданию. Все это по закону делается только с согласия собственников, которые вправе установить определенную плату за использование их общего имущества.

— А если жильцы приватизированных квартир только сейчас решили зарегистрировать свое право собственности на общее имущество, но, например, подвал дома давно уже отдан мэрией в аренду предпринимателям?

— Прежде всего, нужно разобраться, что именно относится к общей долевой собственности в каждом конкретном многоквартирном доме. Если помещение, сдаваемое в аренду, является общей долевой собственностью жильцов (то есть их право собственности уже зарегистрировано УФРС), то, безусловно, они и будут предоставлять его в аренду и получать от этого прибыль.

Однако нередки случаи, когда жильцы дома заблуждаются, считая своим имуществом все помещения многоквартирного дома. Есть такие дома, в которых часть имущества (в частности, это могут быть помещения в подвалах или на нижних этажах) принадлежит мэрии, которая вправе распоряжаться им по своему усмотрению — разместить там муниципальные учреждения, сдать в аренду или продать.

Порядок возникновения прав на общее имущество многоквартирного дома установлен Гражданским кодексом, вступившим в действие в 1995 году, и Жилищным кодексом, вступившим в действие в 2005 году. Исходя из этого, если помещение было включено в реестр муниципального имущества, то мэрия сохраняет право собственности на него вне зависимости от желания остальных собственников многоквартирного дома. Спорные вопросы в подобных случаях решаются в судебном порядке. Кстати, если использование технического помещения, чердака, лестницы или подвала, находящихся в муниципальной собственности, необходимо для технического обслуживания дома или для доступа жильцов к другому общему имуществу, могут быть найдены разные варианты решений, позволяющих пользоваться этим помещением — тогда и право собственности жильцам отвоевывать у мэрии совсем не обязательно.

— Как оформить права собственников на общее имущество, если речь идет о земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому?

— Сначала надо провести общее собрание собственников, сформировать земельный участок и определить его границы с помощью лицензированной землеустроительной организации. Затем поставить участок на кадастровый учет и провести инвентаризацию всего жилого дома, чтобы получить технический паспорт объекта. После этого можно обращаться к нам в УФРС и регистрировать право собственности на общее имущество. Это может сделать каждый из собственников, имея на руках паспорт объекта, решение общего собрания и кадастровый план участка.

Бывает, что на земельном участке расположены такие объекты, как например, трансформаторная подстанция, являющаяся собственностью застройщика. Соответственно, и земельный участок под ней должен быть исключен из общего имущества многоквартирного дома.

— Каким образом определяется доля собственности каждого из жильцов на земельный участок?

— Если в правоустанавливающем документе ее размер не определен, то мы указываем долю, пропорциональную той части помещения (квартиры), которая находится в собственности каждого из жильцов. Это законодательно установлено правилами ведения единого государственного реестра прав (ЕГРП).

— Возникали ли какие-то спорные ситуации в связи с регистрацией общего имущества в Новосибирской области?

— Да. Несмотря на то что мы занимаемся этим сравнительно недавно. В феврале прошлого года Минюст приказом № 29 определил порядок регистрации прав на общее имущество многоквартирных домов, где говорится, что эти права регистрируются в объединенном разделе ЕГРП. А для того, чтобы мы открыли этот раздел, нам должны быть представлены документы на все общее имущество, то есть — и само здание, и помещения в нем, и земельный участок, и другие объекты, которые могут размещаться на этом земельном участке.

Были ситуации, когда нам предоставляли ошибочные документы: из них не усматривалось, что на земельном участке расположены два дома, а не один. Или, например, новый дом вводился в эксплуатацию не весь сразу, а блок-секциями. Собственники квартир, не дождавшись завершения строительства всего дома, приходили регистрировать свои права на общее имущество, хотя по закону это можно делать только после ввода всего дома в эксплуатацию.

— А если на одном земельном участке расположен дом из нескольких секций, жильцы которых объединены в несколько разных ТСЖ, как принимаются решения по распоряжению общим имуществом и какое имущество является для них общим?

— Даже если в одном доме есть несколько ТСЖ, все равно собственники квартир всех блок-секций должны принимать решения на общем собрании (так как ТСЖ это лишь способ управления общим имуществом). И это касается не только земельного участка, а всего общего имущества, в том числе — фасада здания или его несущих конструкций, которые, например, могут быть использованы в рекламных целях коммерческими организациями, но лишь с согласия общего собрания собственников. Причем это касается даже тех случаев, когда коммерческие предприятия владеют частью помещений в здании, например, пристройкой к жилому дому: рекламные щиты или вывески на фасаде они могут разместить опять же лишь с согласия общего собрания, так как собственностью коммерческого предприятия в данном случае являются лишь помещения, а не внешние стены жилого дома.

— Если собственники квартир объединены в ТСЖ, организацией оформления общего имущества занимается его председатель. А кто обычно проявляет инициативу в тех домах, где управляет имуществом УК?

— Вряд ли руководителей управляющих компаний будут волновать вопросы оформления общего имущества граждан. По крайней мере, в нашей практике таких примеров не встречалось. Видимо, инициативу должны проявить сами собственники, это в их интересах. Наверное, здесь не обойтись без органов территориально-общественного самоуправления или просто инициативных людей, готовых взять на себя организационные вопросы. Многие жители Новосибирска уже задумываются о том, как максимально эффективно использовать принадлежащее им общее имущество. И, наверное, в ближайшем будущем это станет обычной практикой. Ведь правовая культура входит в нашу жизнь и становится ее неотъемлемой частью. А современное российское общество с каждым годом предоставляет гражданам все больше имущественных прав, а значит, и обязанностей.

Что ищем
Перейти на
региональное
управление
Подведомственные
организации
Справочные телефоны
(495) 917-57-98
917-48-52 Напишите нам Телефон доверия
«Антикоррупция»