Выступление заместителя руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Ю.А. Акиньшина - Официальные выступления - Новости - Архив Росрегистрации - Росреестр

Правительство РФ | Минэкономразвития России

# Федеральная служба
государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росреестр

- Вы находитесь на:
- Новости
- Официальные выступления

## Официальные выступления

10.11.2005

### Выступление заместителя руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Ю.А. Акиньшина

Как известно, одним из основных этапов проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

В пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации однозначно говорится, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. № 184 порядку осуществления правовой экспертизы документов, проверки законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов посвящена отдельная глава III.

Несмотря на четко и лаконично сформулированные положения Закона о регистрации, а также существование системы государственной регистрации прав уже более 6 лет, до сих пор еще не наблюдается единообразного понимания пределов полномочий государственного регистратора при проведении правовой экспертизы документов.

Вместе с тем, на наш взгляд, проблема глубины правовой экспертизы становится все более насущной. Все мы с самого начала регистрационной деятельности сталкивались с тем возмущением и даже противодействием, возникающим со стороны различных организаций, органов государственной власти и местного самоуправления, являющихся «авторами», «издателями» тех или иных документов, и их проектов в том случае, когда в ходе правовой экспертизы в них выявлены недостатки или нарушения законодательства. Я думаю, достаточно привести в качестве примера те же комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом или БТИ, которые считали или даже считают до сих пор безукоризненной подготовленную ими документацию. Органы местного самоуправления вообще считают, что изданные ими акт не могут подвергаться сомнению и являются обязательными для исполнения.

Мне известно, что в различных регионах по-разному подходят к пределам правовой экспертизы. Одни регистраторы считают, что, действительно, не стоит «лезть в дебри» и проводить доскональную проверку представленных на регистрацию документов. Дескать, орган гос. власти выдал документ – он и отвечает за его законность. Другие же, наоборот, прежде чем принять решение о проведении государственной регистрации всесторонне изучают документацию, при необходимости направляют запросы, и только тогда принимают соответствующее решение.

Думаю, что к настоящему времени, учитывая создание единой федеральной структуры на территории Российской Федерации, осуществляющей государственную регистрацию, уже достаточно назрела необходимость четко определить пределы правовой экспертизы. Грубо говоря, установить те границы, куда должен «совать свой нос регистратор, а куда не должен».

И дело тут не только в установлении единообразной практики регистрации, хотя это и является, на мой взгляд, наиболее важной причиной. Практика все сильнее показывает, что без всесторонней правовой экспертизы, государственная регистрация не может в полной мере обеспечить права и интересы правообладателей, сторон сделки и иных заинтересованных лиц (тех же несовершеннолетних граждан). Государственная регистрация без полной правовой экспертизы никогда не станет той важнейшей гарантией прав, которая заложена даже в ее законодательном определении.

Более того, Конституционным Судом РФ неоднократно высказывалась правовая позиция, согласно которой «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, выступает формальным условием государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, объектом которых является недвижимое имущество» (см. определение Конституционного Суда РФ от 14.01.2003г. № 20-О; определение Конституционного Суда РФ от 05.0.2001г. № 154-О).

Почему, например, ни у кого не возникает вопросов, зачем мы требуем нотариально удостоверенные согласия супругов на совершение ряда сделок? Ведь можно было бы просто делать ссылку на то, что супруг не возражает против продажи недвижимости и не иметь при этом никаких сомнений.

Более того, в последнее время мы стали сталкиваться с таким явлением, когда те или иные лица и даже судебные инстанции заявляют о недостаточно полной правовой экспертизе при осуществлении государственной регистрации, о том, что регистратор должен был проверить те или иные факты, прежде чем принимать решение о регистрации.

Так, Ленинским районным судом г. Саратова в частном определении от 02.06.2005г. было указано, что правовая экспертиза представленных на регистрацию документов специалистами Главного управления Федеральной регистрационной службы по саратовской области не проводилась, отказа в государственной регистрации не было, что привело к нарушению прав истцов.

Итак, актуальность поднятого вопроса, на мой взгляд, очевидна. Давайте, наконец, разработаем более или менее единые подходы к проведению правовой экспертизы, определимся, что мы проверяем по различным категориям дел, а чему «верим», оставляя «на совести» лица или организации, подготовивших или издавших тот или иной документ.

Вместе с тем, глубокая правовая экспертиза, несомненно, приведет к увеличению времени на работу с делом, что должно подкрепляться соответствующей штатной численностью, оргтехникой и т.п.

Очевидно, что сразу невозможно выработать подходы к проведению правовой экспертизы по всем направлениям регистрационной деятельности. Поэтому я хотел бы изучить рассматриваемую проблемы на двух-трех примерах и предложить структуру дальнейших наработок в данной области.

Для более всестороннего изучения пределов правовой экспертизы, предлагаю рассматривать их в зависимости от оснований для государственной регистрации прав. В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пожалуй, наиболее интересными в рамках изучения пределов правовой экспертизы, являются акты органов государственной власти и органов местного самоуправления. Именно на них я хотел бы остановиться подробнее.

Существует весьма распространенное мнение, что пока акт органа государственной власти или местного самоуправления не признан недействительным или не отменен, он является обязательным, и государственный регистратор не вправе отказать в регистрации установленного им права, ограничения (обременения). В частности, в пользу такого мнения приводятся положения абз. 5 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому основанием для отказа в регистрации является лишь признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

Указанное мнение совершенно не учитывает положения абз. 2 п. 3 ст. 9 и абз. 11 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, согласно которым к компетенции органов по государственной регистрации относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Иными словами, по моему твердому убеждению, при государственной регистрации прав на основании актов органов государственной власти и органов местного самоуправления правовая экспертиза должна проводится в полном объеме. При этом должна проверяться компетенция государственного органа или органа местного самоуправления по вынесению соответствующего акта, а также его соответствие действующему законодательству. Не может являться основанием для регистрации акт, принятый с превышением компетенции органа или с нарушением действующего законодательства, вне зависимости от того, признан ли данный акт недействительным или не признан. Такой акт при государственной регистрации должен считаться не имеющим юридической силы, поскольку он не соответствует закону.

Изложенная позиция неоднократно была подтверждена судебной практикой. В частности, большое количество судебных споров было связано с отказами в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, предоставленных с нарушением земельного законодательства без проведения торгов.

Так, Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005 г. были отменены решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.07.2004 г. и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004 г., которым указанное решение оставлено без изменения, о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного на основании постановления главы администрации. Отказ в регистрации был основан на том, что не соблюдена процедура предоставления земельного участка. Суды первой и апелляционной инстанции согласились, что порядок и предварительная процедура предоставления земельного участка администрацией не соблюдены. Однако указали, что данное нарушение не может служить основанием для отказа в регистрации договора аренды, поскольку документы по форме и содержанию соответствуют требованиям законодательства. Кассационная инстанция, отменяя ранее вынесенные судебные акты, указала, что выводы судов противоречат нормам материального права по следующим причинам. Государственный регистратор проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов. Договор аренды заключен на основании постановления главы администрации, которое принято с нарушением требований, установленных п. 1 ст. 34 ЗК РФ. Факт бездействия органов местного самоуправления, не принявших своевременно актов, устанавливающих процедуры предоставления земельных участков, порядок рассмотрения заявок и принятия решений, не может служить основанием для вывода о не существенном характере нарушения и применении действующего (сложившегося) порядка предоставления земельного участка, а также игнорирования основных принципов процедур предоставления земли.

Итак, при проведении правовой экспертизы актов государственных органов и органов местного самоуправления, необходимо проверять их соответствие действующему законодательству.

В процессе проведения правовой экспертизы документов по указанной категории дел возможно истребование необходимых документов. В частности, при бесплатном предоставлении земельного участка в собственность при наличии сомнений в правомерности такого предоставления, могут быть истребованы документы, подтверждающие возможность бесплатного предоставления земельного участка (например, документы, подтверждающие право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в соответствии со ст. ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ; документы, подтверждающие статус ветерана войны или иной статус лица, дающий ему право в соответствии с законодательством на бесплатное предоставление земли и т.п.).

Теперь давайте задумаемся, во что превратится государственная регистрация при формальной правовой экспертизе? Мне кажется, в этом случае мы несильно будет отличаться от БТИ до Закона о регистрации. Проверили необходимый пакет документов, и, не вникая особо в их суть, понаставили штампов о регистрации. Кому нужна такая регистрация? Если бы все было так просто, то, я думаю, государство не стало бы в течение ряда лет создавать сильную и единую федеральную структуру (а именно таковой мне она сейчас и видится). Можно было бы просто на базе БТИ, у которых было все – архивы, здания, сотрудники, деньги, создать некую контору, которая бы и занималась регистрацией по новому порядку, т.е. по Правилам ведения ЕГРП. Но ведь этого не произошло.

Другая категория дел, представляющая собой интерес немалый интерес с точки зрения пределов правовой экспертизы, - это регистрация прав на основании судебных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Означает ли это, что правовая экспертиза в этом случае не проводится или проводится только в отношении иных представленных на регистрацию документов.

Что касается иных представленных на регистрацию документов, то однозначно правовая экспертиза в отношении них проводится в общем порядке. А вот в отношении судебного акта, очевидно, что правовая экспертиза не может проводится с точки зрения его соответствия законодательству. В соответствии со ст. 13 ГПК РФ и ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Именно этим нормам-принципам и корреспондирует положение ст. 28 Закона о регистрации о том, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Таким образом, правовая экспертиза в отношении судебного акта должна проводится лишь в отношении вступления решения суда в законную силу и в отношении его подлинности. Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 Закона о регистрации в случае, если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в ЕГРП, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Иными словами, при проведении правовой экспертизы по указанной категории дел необходимо проверять наличие в решении суда сведений, необходимых для внесения в ЕГРП. При необходимости регистратор должен запросить суд о порядке исполнения решения суда.

В судебных актах по делам особого производства должно быть указано вещное право на объект недвижимости, подлежащее регистрации. К сожалению, процессуальные нормы ГПК РФ и АПК РФ сформулированы таким образом, что зачастую при вынесении таких решений в них не указывается вещное право. По ранее действовавшему ГПК РСФСР суды устанавливали факты владения строением на праве собственности (п. 6 ст. 247). По новому же ГПК РФ в решениях судов отсутствует формулировка «на праве собственности» (п.п. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ). В связи с этим, прежде всего из решений судов невозможно определить вид права, подлежащего регистрации.

Например, по АПК РФ арбитражные суды устанавливают факты владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным (п.п. 1 п. 2 ст. 218 АПК РФ). То есть в решениях арбитражных судов содержится хоть какое-то указание на вид права – собственность. Хотя и данная норма не совсем, на наш взгляд, сформулирована удачно. И если в АПК РФ хотя бы имеется норма пункта 3 ст. 222, согласно которой «решение арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами», то в ГПК, в ст. 268 вообще отсутствует указание на то, что решение суда общей юрисдикции об установлении факта владения и пользования имуществом является основанием для оформления прав.

Кроме того, при представлении на регистрацию отдельных видов судебных актов пределы правовой экспертизы могут быть значительно шире. В частности, это касается определений судов об утверждении мировых соглашений.

Определение суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 19 Информационного письма от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность жилое помещение, обязан был убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности на это имущество зарегистрировано в установленном законом порядке… При утверждении мирового соглашения, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность недвижимое имущество, арбитражный суд был обязан проверить, что недвижимое имущество принадлежит соответствующему лицу на праве собственности. Согласно части 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрация является единственным доказательством существования права. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться ими, в том числе и путем заключения мирового соглашения.

Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поэтому при утверждении мирового соглашения о передаче в собственность квартир арбитражный суд должен был убедиться, что права на упомянутые жилые помещения зарегистрированы в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации».

Таким образом, государственная регистрация прав на основании мирового соглашения, утвержденного судом, производится в общем порядке, предусмотренном для регистрации прав на основании гражданско-правовых сделок – соглашений. Иными словами, пределы правовой экспертизы в этом случае расширяются до пределов правовой экспертизы сделок. Единственное отличие – это то, что не должна осуществляться проверка законности сделки, поскольку суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и интересы других лиц.

Кроме того, учитывая особый порядок заключения мирового соглашения, а также то, что определение суда об утверждении мирового соглашения может исполняться принудительно, необходимо различать случаи добровольного и принудительного исполнения мировых соглашений.

В том случае, когда мировое соглашение исполняется добровольно, заявления на государственную регистрацию подают обе стороны мирового соглашения. При этом они составляют акт приема-передачи имущества, подтверждающий добровольное исполнение мирового соглашения. Кроме того, на регистрацию представляются первоначальные правоустанавливающие документы передающей стороны. Если имеется необходимость регистрации подтверждения права собственности передающей стороны, она производится в общем порядке.

Сама же регистрация на основании мирового соглашения, исполняемого в добровольном порядке, проводится как регистрация перехода права.

В том случае, когда мировое соглашение подлежит принудительному исполнению, на регистрацию представляются документы, подтверждающие принудительное исполнение (например, исполнительный лист). При этом представление соответствующих документов от другой стороны соглашения (заявление на регистрацию, правоустанавливающие документы и т.д.) не требуется. Регистрация в этом случае производится как регистрация права собственности.

Таким образом, в случае нарушения требований, предъявляемым к документам, представляемым на регистрацию права собственности на основании мирового соглашения, возможен отказ в регистрации на общих основаниях. При этом неисполнения определения суда в этом случае не будет, поскольку регистрация либо отказ в регистрации будут осуществляться в отношении соглашения сторон (мирового соглашения), а не в отношении определения суда.

Примерно такой же порядок проведения правовой экспертизы должен быть и при регистрации прав на основании решений третейских судов. В отличие от решения государственного суда, решение третейского суда не является общеобязательным актом, а принудительное его исполнение не может быть осуществлено без процедуры признания со стороны государственного органа. Ст. 28 Закона о регистрации регламентирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением третейского суда. Государственный регистратор должен истребовать представление третейского соглашения, поскольку согласно ст. 5 Федерального закона «О третейских судах в РФ» спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения.

Много вопросов возникает при признании судом недействительной сделки, на основании которой осуществлена государственная регистрация права. В частности, зачастую, в решениях судов о признании сделки недействительной не оговаривается судьба имущества. Государственный регистратор не вправе самостоятельно применить последствия недействительности сделки, в результате чего исполнение требований ст. 28 Закона о регистрации становится невозможным до разрешения судом вопроса по существу о праве.

Далее. Несмотря на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, отказ в регистрации возможен по иным основаниям. В частности, при проведении правовой экспертизы может быть установлено, что решением суда признано право на объект, не являющийся объектом недвижимости.

Так, в Ставропольском крае сформировалась следующая судебная практика. Выносятся решения о признании права собственности либо об установлении факта владения и пользования на «квартиры», которые расположены в недостроенных многоквартирных домах (не сданных в эксплуатацию). Данная практика связана с ситуацией, когда организации, привлекавшие денежные средства граждан (дольщиков) на строительство жилых домов, впоследствии обанкротились, а дома остались недостроенными. Так вот, решениями судов признаются права на объекты незавершенного строительства – квартиры, расположенные в указанных недостроенных домах.

Поскольку жилой дом в целом не является объектом недвижимости, отдельные помещения в нем – квартиры также не могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Иными словами, права на квартиры, расположенные в объектах, не сданных в эксплуатацию, не подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку сами такие объекты не являются объектами недвижимости.

Жилой дом может быть в целом признан объектом незавершенного строительства, и право на него в этом случае подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии соответствующих правоустанавливающих документов). Однако отдельные квартиры в объекте незавершенного строительства не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Таким образом, несмотря на то, что граждане являются собственниками квартир на основании решений судов, однако до сдачи в эксплуатацию дома данные квартиры не могут рассматриваться объектами недвижимости, и права собственности на них не могут быть зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Еще Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 7 Информационного письма от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» указывал, что до ввода дома в эксплуатацию определенные квартиры в натуре передаваться не могут.

Вместе с тем, если в подобных решениях судов прямо указано, что данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру, то, по всей видимости, отказать в регистрации уже нельзя, поскольку суд как бы устанавливает, что это объект недвижимости, право на который подлежит регистрации.

Многочисленные вопросы возникают при проведении правовой экспертизы в случае регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. Остановимся только на одном из таких вопросов – наличие соответствующих прав на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости.

Как известно, Федеральным законом от 29.12.2004 № 196-ФЗ был изменен пункт 1 статьи 25 закона о регистрации. В новой редакции названного пункта в качестве документов-оснований отсутствуют документы о праве пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. Теперь в качестве документов-оснований указаны только документы, подтверждающие факт создания объекта.

Означает ли это, что государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости теперь возможна и без наличия у лица права пользования земельным участком. Без проведения надлежащей правовой экспертизы по делу, действительно, может сложиться впечатление, что такая регистрация возможна. Однако при анализе иных норм законодательства становится ясно, что экспертиза в данном случае не может ограничиваться только проверкой документов, свидетельствующих о создании объекта недвижимости.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, прежде всего, однозначно необходимо проверить наличие у лица отведенного земельного участка на момент начала строительства.

Теперь возникает вопрос, достаточно ли наличия права на земельный участок только на момент начала строительства (то есть на момент выдачи разрешения на строительство). Здесь имеется две точки зрения. Согласно первой позиции постройка не может считаться самовольной, а потому право на нее подлежит регистрации, если земельный участок был отведен надлежащим образом. Тот факт, что впоследствии право пользования на земельный участок у лица прекратилось (например, истек срок договора аренды) не влияет на законность постройки.

Однако согласно другой точке зрения правовая экспертиза должна включать также законность выдачи самого разрешения на ввод в эксплуатацию. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ при выдаче органом местного самоуправления разрешения на ввод в эксплуатацию к заявлению о его выдаче должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок. Это означает, что, если отсутствовали правоустанавливающие документы на земельный участок на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, такое разрешение выдано неправомерно. Однако, на наш взгляд, нельзя считать, что у лица отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если всего лишь истек срок договора аренды. Главное, что такие правоустанавливающие документы имеются на момент выдачи разрешения на строительства. В любом случае, у лица имеется безусловное преимущественное право на продление срока аренды, поскольку на земельном участке уже существует фактически оконченный строительством объект недвижимости, хотя бы и не сданный в эксплуатацию.

Вместе с тем, относительно необходимости регистрации прав на земельный участок (предоставленный для строительства объекта недвижимости) при решении вопроса о регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, полагаю, что представления документов, подтверждающих лишь факт отвода земельного участка, недостаточно. Статьи 263, 266, 269 ГК РФ (регулирующие вопросы застройки земельных участков, владения и пользования ими0 говорят именно о законных правообладателях земельных участков. В ст. 55 Градостроительного кодекса РФ закреплено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, правоустанавливающих документов на земельные участки, разрешения на строительство и т.д. Из этого следует, что для регистрации прав на объект нового строительства необходимо представить документы, свидетельствующие не только об отводе земельного участка для строительства, но и подтверждающие возникновение прав на земельный участок у заявителя.

Учитывая изложенное, правовая экспертиза при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости также имеет различные рамки в зависимости от конкретной ситуации и не может ограничиваться только лишь формальной проверкой наличия документов, свидетельствующих о создании таких объектов по ст. 25 Закона о регистрации.

Наконец, последняя категория дел, на которой я хотел бы кратко остановиться в своем выступлении – это регистрация прав на основании нотариально удостоверенных правоустанавливающих документов. При этом, следует отличать правоустанавливающие документы, которые в силу закона выдаются только в нотариальной форме (свидетельства о праве на наследство) или подлежат обязательному нотариальному удостоверению (договор пожизненного содержания с иждивением), от правоустанавливающих документов, удостоверенных нотариально по желанию правообладателя (сторон сделки). Кроме того, существует ряд документов, не относящихся к правоустанавливающим, но удостоверяемых нотариусом (согласие супруга на совершение сделки, отказ от права преимущественной покупки и т.п.).

Каковы же пределы правовой экспертизы в этих случаях?

Всем известно, что нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации. При совершении нотариального действия нотариус устанавливают личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. При удостоверении сделок выясняется дееспособность физических лиц и проверяется правоспособность юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия. В случае совершения сделки представителем проверяются его полномочия.

Иными словами, фактически, нотариус проверяет и устанавливает практически те же факты, что и регистратор при проведении правовой экспертизы. Означает ли это, что все нотариально удостоверенные документы должны быть признаны не нуждающимися в правовой экспертизе, а нотариально удостоверенные сделки не подлежат проверке на предмет их законности?

Закон о регистрации не делает никаких исключений в отношении нотариальных документов и сделок. Только в законе об ипотеке теперь сказано, что заявление о государственной регистрации договора об ипотеке, удостоверенного нотариально, подается одной из сторон договора.

Учитывая это, мне лично кажется, что правовая экспертиза нотариальных документов проводится в том же порядке, что и иных документов, за некоторыми исключениями. К исключениям можно отнести отсутствие необходимости установления личности лица, фигурирующего в нотариальном документе. При регистрации права на основании свидетельства о праве на наследство, оно, бесспорно, подтверждает установленный законом юридический состав наследственного правоотношения и наличие бесспорного права на наследство.

А вот, что касается регистрации прав на наследственное имущество – здесь все не так просто. В Ставропольском крае наблюдается практика включения в свидетельство о праве на наследство (с указанием в нем о необходимости государственной регистрации) имущества, права на которые у наследодателя не возникли. В частности, это касается объектов незавершенного строительства, земельных участков, предоставленных наследодателю, но не зарегистрированных им, объектов, не сданных в эксплуатацию и т.п. Государственная регистрация прав на такие объекты не может быть осуществлена (учитывая требования ст. ст. 8, 131 и 1112 ГК РФ), хотя нотариусы убеждены в обратном. Как же тут не проводить правовую экспертизу?

Как мы видим, пределы правовой экспертизы при государственной регистрации по различным основаниям очень разнообразны. Даже в рамках одного основания регистрации (например, на основании судебных актов) эти пределы неодинаковы.

Вместе с тем, исходя из предложенной мной выше классификации (т.е. в зависимости от оснований государственной регистрации) возможно и необходимо было бы разработать определенные рекомендации проведения правовой экспертизы и ее пределов.

Что ищем
Перейти на
региональное
управление
Подведомственные
организации
Справочные телефоны
(495) 917-57-98
917-48-52 Напишите нам Телефон доверия
«Антикоррупция»