Новый закон долевом участии в строительстве - Материалы СМИ - Новости - Архив Росрегистрации - Росреестр

Правительство РФ | Минэкономразвития России

# Федеральная служба
государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росреестр

- Вы находитесь на:
- Новости
- Материалы СМИ

## Материалы СМИ

Название | Новый закон долевом участии в строительстве
Дата | 25.05.2005
Издание | Газета "Новости провинции"
Тема | Законодательство

1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по формированию рынка, доступного жилья — Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»), который призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей – частных инвесторов.

Следует отметить, что Закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на которые перейдут к инвесторам в будущем.

Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных, средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство, которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот Закон не распространяется (ст. 27 Закона).

Согласно ст. 4 Закона, сторонами (с одной стороны — застройщиком, с другой - инвестором) заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Прежде чем заключить договор долевого участия, гражданам следует внимательно ознакомиться с проектной документацией, информацией о самом застройщике, о проекте строительства, о цели проекта строительства, об этапах и сроках реализации проекта, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости с их описанием.

Проектная документация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет).

Застройщик, согласно ст. 3 Закона, вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме только после выполнения следующих трех условий:

1. Получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство.

2. Опубликование и (или) размещение проектной декларации.

3. Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в территориальном органе Росрегистрации (в округе - это Муромский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области).

К существенным условиям Договора участия в долевом, строительстве Законом отнесены: определение объекта строительства, срок передачи объекта инвестору, цена, порядок и сроки оплаты, гарантийный срок на объект.

Если речь идет о строительстве квартиры, то в договор следует включить данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Если квартира должна быть сдана с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик, и характеристики материалов, из которых должны быть осуществлены отделочные работы.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Обращаю внимание, что в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры инвестору по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке установленном ГК РФ. В случае согласия инвестора с изменением сроков стороны составляют дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав в органе; осуществляющем государственную регистрацию.

Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить (ст. 18 Закона). Данное положение Закона призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов.

Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости, который не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору, если иное не предусмотрено в договоре. В обеспечение исполнения обязательств застройщика, согласно ст. 13 Закона, с момента государственной регистрации договора до передачи объекта гражданину (квартиры, нежилого помещения и др.), инвестор считается залогодержателем объекта недвижимости (в т.ч. земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды, и строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости), а застройщик - залогодателем.

Право собственности застройщика на объект незавершенного строительства, зарегистрированный в установленном законом порядке, также будет являться предметом залога до выполнения застройщиком своих обязательств.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) также подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Государственная регистрация является гарантией инвестору приобрести объект, свободный от прав третьих лиц. Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкое распространение схем «двойной продажи» объектов недвижимости. С вступлением в силу Закона продажа одного объекта двум инвесторам станет практически невозможной, поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер.

По окончании строительства и передачи объекта инвестору по акту или иному документу, подписываемому сторонами, застройщик обязан передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (не позднее, чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения) для государственной регистрации прав, собственности участников долевого строительства.

Что ищем
Перейти на
региональное
управление
Подведомственные
организации
Справочные телефоны
(495) 917-57-98
917-48-52 Напишите нам Телефон доверия
«Антикоррупция»