Самовольно перестроенное жилье могут продать с торгов… - Материалы СМИ - Новости - Архив Росрегистрации - Росреестр

Правительство РФ | Минэкономразвития России

# Федеральная служба
государственной регистрации,
кадастра и картографии
Росреестр

- Вы находитесь на:
- Новости
- Материалы СМИ

## Материалы СМИ

Название | Самовольно перестроенное жилье могут продать с торгов…
Дата | 14.11.2005
Автор | Е. Колесникова
Издание | Газета "Южно Сибирский Вестник"
Тема | Законодательство

Российские законодатели продолжают бороться с наследием советской эпохи. Скинув за борт балласт в виде льготников, Госдума взялась за решение «квартирного вопроса» в соответствии с требованиями нового времени. В конце прошлого года был принят ряд законов, существенно меняющих правоотношения в жилищной сфере.

Речь идет не только, о принятии нового ЖК, но и о реформировании всего смежного законодательства, в том числе о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С вопросом об изменениях, произошедших с начала года в законодательстве, в части касающейся государственной регистрации прав, корреспондент «ЮСВ» обратился к начальнику отдела регистрации прав Управления федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия Елене БОЙЧЕНКО.

Ветераны лишились льгот при регистрации прав на недвижимость

Как рассказала Елена Васильевна, с 1 января 2005 года действительно многое изменилось в работе органа регистрации прав. Прежде всего, сама регистрационная служба сменила название и приобрела федеральный статус. Изменился и порядок взимания платы за регистрацию прав на недвижимость. В соответствии с вступившей в силу с начала года новой главой Налогового кодекса «Государственная пошлина» размер госпошлины на регистрацию права на имущество для физических лиц составляет 500 рублей, независимо от количества участников долевой собственности (прежде с каждого взималось по 250 рублей), что не может не обрадовать многодетных родителей. Однако если раньше были предусмотрены льготы для участников военных действий, детей-сирот, то теперь они вынуждены платить наравне со всеми…

Новое законодательство защитит участников долевого строительства

Впрочем, новое законодательство не только отнимает, но и обещает гражданам некоторые гарантии. Так закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополняется новой статьей (31) «Основные выплаты Российской Федерацией компенсаций за утрату права собственности на жилое помещение». Согласно этой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ, размер которой исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 миллион рублей. Данное положение применяется, если регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1января 2005 года.

Если это дополнение в закон о регистрации позволяет в какой-то мере защитить добросовестных приобретателей, то принятие Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» гарантирует защиту прав участников долевого строительства многоквартирных домов. Необходимость принятия этого закона назрела давно. Многим плательщикам, участвовавшим в долевом строительстве пришлось столкнуться с невыполнением или неполным выполнением застройщиком своих обязательств, когда, например, строительство было рассчитано на год, а растягивалось на десяток лет, вложенные деньги «съедала» инфляция, и гражданам не оставалось ничего другого, как снова и снова доплачивать. По новому закону взимание денег за строительство возможно только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. За невыполнение взятых на себя обязательств предусмотрены серьезные штрафные санкции, как в отношении застройщика, так и в отношении недобросовестного плательщика. По словам Елены Бойченко, новый закон достаточно проработан и позволяет обезопасить вложения денежных средств граждан в строительство жилья.

Положение о праве пользования с точностью до наоборот

Одно из самых существенных изменений в жилищном законодательстве коснулось права пользования жильем.

Если раньше «переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилого помещения», а значит, новый владелец жилого помещения мог получить в довесок и всех домочадцев бывшего собственника (особенно часто проблемы возникали с членами семьи собственника, находящимися в местах лишения свободы, которые, вернувшись, могли заявить свои права на жилплощадь), то теперь закон четко определяет, что продажа собственником своей квартиры лишает пользователя всех прав на нее. Кроме того, согласно новому ЖК для отчуждения квартиры, в которой проживают несовершеннолетние (не являющиеся собственниками), не требуется согласие органов опеки и попечительства, как это было раньше. Однако оно по-прежнему необходимо для отчуждения квартиры, в которой проживают дети, оставшиеся без попечения родителей и недееспособные граждане.

Органы опеки и попечительства теперь в обязательном порядке должны направлять в регистрационную службу сведения о таких лицах, чтобы защитить их права.

Самовольно переустроенное жилье могут продать с торгов

Новое законодательство продолжает последовательно «выбивать» из нас советские привычки. В Регистрационной службе настоятельно советуют гражданам обратить особое внимание на гл. 4 нового Жилищного кодекса «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Что делает человек «советской» закалки, если ему захотелось переустроить квартиру, разделить, например, совмещенный санузел? Он переделывает все самовольно, и только когда возникает необходимость в отчуждении квартиры, идет в Департамент градостроительства и архитектуры за разрешением, которое, в случае если переустройство незначительное и не нарушает прав соседей, принимает переустроенное жилье в эксплуатацию. Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса этот номер больше не пройдет. Ст. 29 ЖК предусматривает очень жесткие санкции за самовольную перепланировку. Так, если вы, никого не спросив, самостоятельно усовершенствовали свое жилое помещение, закон обяжет привести его «в прежнее состояние в разумный срок» ч. 3 ст. 29. (Только по решению суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии). Если же вы упорствуете, и в определенные сроки переустроенное жилье не приобрело прежний вид, новый закон позволяет на основании решения суда продать его с торгов!

Присоединение мест общего пользования возможно, но при согласии всех собственников

Новый Жилищный кодекс внес ясность в один из наиболее актуальных вопросов в области регистрации права, в решении которого республиканская регистрационная служба и муниципалитет долгое время не могли придти к согласию. Речь идет о захвате мест общего пользования и присоединении их к квартирам, в частности предпринимателями, откупающими квартиры на первом этаже под магазин или офис.

Например, известная ситуация с магазином «Семена». Три квартиры на первом этаже были куплены предпринимателями под магазин, для перепланировки помещения требовался и соединяющий коридор, который муниципалитет предложил им продать. Однако, поскольку по закону этот коридор является местом общего пользования собственников многоквартирного дома, и ни при каких условиях не может перейти отдельным лицам, регистрирующий орган в регистрации отказал. В итоге в результате самовольной перепланировки помещений владельцами магазина, дом пришел в аварийное состояние. Теперь же ст. 40 нового Кодекса позволяет решить этот вопрос законным путем к удовлетворению всех сторон. В ней прописано, что «если реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме», то необходимо получить согласие всех собственников квартир.

Узнай адрес соседа!

Благодаря принятию Жилищного кодекса может сдвинуться с мертвой точки и вопрос о долевой собственности в коммунальной квартире. По словам Елены Васильевны, в Хакасии традиционно сложилась ситуация, что при приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах приватизировалась доля в праве. Что это означает? Согласно Гражданскому кодексу участник долевой собственности имеет право преимущественной покупки. То есть, продавая свою долю в коммунальной квартире, вы обязаны, прежде всего, предложить ее сособственнику. С другой стороны, являясь участником долевой собственности, вы несете ответственность за все перепланировки в этой квартире, произведенные вашими соседями, то есть продать свою долю в праве на квартиру вам может быть крайне сложно. Теперь же есть ст.16 ЖК, в соответствии с которой к жилым помещениям кроме части дома и квартиры относится и комната. Причем владелец комнаты также имеет право преимущественной покупки, но при этом не отвечает за самодеятельность совладельцев, его не волнует, что его неугомонный сосед сломал встроенный шкаф на кухне или отхватил полметра от общего коридора для увеличения своей площади. Если до принятия ЖК человек был заложником этой самой долевой собственности, то теперь есть возможность этот наболевший вопрос решить. Для этого необходимо оформить документы, свидетельствующие о том, что доля в праве на квартиру представляет комнату. Но еще одна распространенная проблема, связанная с долевой собственностью в коммунальной квартире - отъезд сособственника (у нас чаще всего в Германию) остается по-прежнему актуальной. Поскольку право преимущественной покупки за уехавшим соседом сохраняется, для отчуждения требуется его отказ от этого права. И если ваш сосед уезжает, - советуют в регистрационной службе, возьмите с него нотариально заверенное заявление об отказе от права преимущественной покупки на любых условиях или хотя бы спросите его координаты и выясните, на каких условиях он готов купить вашу долю.

Долевая собственность в двухквартирном доме также чревата осложнениями при продаже. Сосед самовольно соорудит пристройку, изменив тем самым объект долевой собственности, а вы не сможете свою долю в праве на дом продать, поскольку как участник долевой собственности несете ответственность за любые изменения. А еще не забывайте про карательные санкции за самовольную перепланировку, определенные ст. 29 ЖК. Чтобы избежать всех этих неприятностей, можно оформить прекращение долевой собственности и зарегистрировать право на часть дома, что стало возможным благодаря новому ЖК. Правда, в таком случае, вы утрачиваете право преимущественной покупки, но зато приобретаете большую свободу во владении и распоряжении своим объектом собственности.

Что ищем
Перейти на
региональное
управление
Подведомственные
организации
Справочные телефоны
(495) 917-57-98
917-48-52 Напишите нам Телефон доверия
«Антикоррупция»