ЗАО Коммерческий Банк "ТЕТРАПОЛИС"

- +7 (812) 640-60-02
- +7 (812) 325-40-06

- Россия, 197046, г. Санкт-Петербург
  Крестьянский пер., д.5, лит. А

- HandyBank

Мобильная версия

# Особенности залога земельных участков

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с середины 90-х годов прошлого века. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, объем которого в последние 5 лет в среднем ежегодно удваивается, однако и оно находится на начальном этапе развития. Общая задолженность по жилищному ипотечному кредитованию составила в марте 2007 г. 289,3 млрд. руб., в первом квартале 2007 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 82 325,6 млн. руб. По сравнению с другими странами уровень развития ипотечного кредитования в России очень незначителен и составляет 1 % от ВВП, в то время как в Германии, Швеции, Португалии он составляет 52%, в США 64,5%, а в Нидерландах 111,1% ВВП.

Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки.

Между тем самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

- именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;
- только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;
- из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом;
- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;
- земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;
- земельная ипотека сама является источником «длинных денег» — при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;
- при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Рассмотрим некоторые аргументы более подробно. Земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости. Под недвижимостью понимаются земля и все что неразрывно с ней связано; недвижимость является синонимом понятия собственность; недвижимость включает в себя как собственность так и совокупность прав на нее. Полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости. Нет ни одного вида недвижимости, который бы не включал в себя земельную составляющую. В развитых странах стоимость земли составляет в среднем 30% стоимости всей недвижимости. И только земля является полноценной недвижимостью, если она представлена незастроенными земельными участками.

В отличие от исчерпаемых ресурсов землю относят к ограниченным: она практически неисчерпаема с позиций времени, но ограничена естественными размерами возможных к использованию земель. Оценки стоимости земельных ресурсов не всегда совпадают друг с другом, но несомненно они сопоставимы с крупнейшими макроэкономическими показателями России. Так, стоимость всех земель России оценивается Федеральной службой кадастра недвижимости в 575 трлн. руб. (кадастровая оценка), стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями оценивается на сегодня в 18 трл н. 400 млрд. руб.; при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости — в 4 трлн. 75 млрд. руб., что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 г. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы. Важнейшей частью земельной реформы является переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В России здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже более 10 лет находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 г. Земельного кодекса РФ были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. В отличие от нашей страны, за рубежом процессы приватизации (или национализации) отраслей и отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы — земельные участки, с одной стороны, и здания и сооружения, - с другой.

Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, так как позволяет:

- сформировать полноценную недвижимость;
- повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности;
- расширить возможности получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а так же в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены;
- приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;
- при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды);
- получать дополнительный доход от сдачи в аренду свободных частей общего земельного участка.

Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось.

Статистика свидетельствует, что динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы в последние четыре года постепенно замедлялась, а к 2007 г. вовлечение этих земель в экономический оборот практически прекратилось. Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий для выкупа земельных участков огромных денежных средств — по расчетам специалистов РСПП, стоимость выкупа сопоставима со всем валовым продуктом промышленности. Это — непосредственный результат завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей. Следует снизить базу выкупной стоимости, а главное — ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. В рыночной экономике применение ипотеки — единственный способ приобретения недвижимости. Низкий уровень развития ипотечного кредитования в России связан со многими факторами, в том числе со слабым развитием института «длинных денег», т.е. страховых и частных пенсионных компаний.

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность) заключается в том, что нужда в формировании «длинных денег» отсутствует, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора — можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку. Более того, как подчеркивалось в ряде исследований этого процесса, в современной России, платежи, рассроченные на длительный срок, сами могут быть источником «длинных денег» в экономике. Процесс приватизации должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем. Между тем залог земельных участков занимает очень незначительное место в ипотечных операциях российских банков. Это связано с целым рядом причин, среди которых можно выделить следующие:

- ипотечные операции российских банков связаны в основном с жилищной ипотекой в связи с высокой социальной и политической важностью данного вида залога;
- земельные ипотечные ценные бумаги не получили должного развития на рынке;
- законодательная база применения земельной ипотеки разработана, но нет нормативного механизма ее применения.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики. Для огромного промышленного комплекса страны единственно рациональный выход при выкупе земельных участков состоит в использовании эффективного механизма ипотечного кредитования и предоставлении им рассрочки платежа по кредиту минимум на 20 лет. Система долгосрочного кредитования выкупа земельных участков для градообразующих промышленных предприятий на основе «земельных» ценных бумаг может стать для страны в целом спасительным источником долгосрочных и недорогих инвестиций. Если рассрочка платежа составит 20—30 лет, а процентная ставка не будет превышать 5%, то годовые выплаты, по расчетам В.А. Прорвича, составят 5—10 млрд..дол., что сопоставимо с ежегодным объемом всего нового строительства во всех российских городах.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.

Е.В. Иванкина

Возврат к списку