ЗАО Коммерческий Банк "ТЕТРАПОЛИС"

- +7 (812) 640-60-02
- +7 (812) 325-40-06

- Россия, 197046, г. Санкт-Петербург
  Крестьянский пер., д.5, лит. А

- HandyBank

Мобильная версия

# Коммерческая ипотека буксует

Сказать, что спрос на коммерческую ипотеку сегодня превышает предложение – это ничего не сказать. Банки, предоставляющие эту услугу в классическом виде, можно пересчитать по пальцам одной руки. Что мешает развитию рынка и как отдельные банки преодолевают преграды на пути взаимовыгодного сотрудничества с бизнесом?

К банкам, которые предлагают «настоящую» коммерческую ипотеку, то есть кредит юридическому лицу и под залог приобретаемой недвижимости, относятся в первую очередь «Абсолют Банк» и «Москоммерцбанк». Максимальный срок коммерческой ипотеки у первого составляет семь лет, у второго – 10 лет. Минимальный взнос для действующего бизнеса (в обоих случа ях) – 30% от стоимости недвижимости. Процентные ставки – 14,5-17% годовых в рублях и 12-18% в валюте. Как и в случае с ипотекой жилой недвижимости, банк не удовлетворится тем фактом, что он является залогодержателем. Кредитор всесторонне оценит бизнес заемщика: он заинтересован в своевременном поступлении платежей, а не в реализации предмета залога. «Востребованность таких кредитов велика, – говорит о спросе заместитель руководителя центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Елена Воронина. – В банк поступает много обращений с заявкой на коммерческую ипотеку. Однако выдаются такие кредиты достаточно редко. В нашем банке на этот продукт приходится менее 5% кредитного портфеля. И вряд ли эта доля превысит 5% в ближайшее время».

### Что мешает

«Настоящая» коммерческая ипотека интересна, прежде всего, малым и средним компаниям: крупные предприятия и без нее могут предоставить в залог недвижимость либо привлечь стандартный кредит на приобретение основных средств. И здесь начинаются проблемы, как связанные со спецификой ведения среднего бизнеса, так и более «глобального» уровня. Традиционная непрозрачность таких предприятий накладывается на непрозрачность самого рынка коммерческой недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости часто имеют длинную и тернистую историю, многие из них меняли собственников в результате рейдерских атак. Словом, проверить правомерность перехода правсобственности по всей цепочке владельцев довольно сложно, и риски банка как залогодержателя оказываются высокими. Недавняя история с ипотечным кризисом в США, последствия которого до сих пор сказываются на функцио нировании мирового финансового рынка, научила банки с большей осторожностью относиться к рисковому долгосрочному кредитованию. Де-факто ряд российских банков даже ушел с рынка жилой ипотеки, а планы развития коммерческой в целом по рынку отодвинулись. Существенной преградой на пути развития коммерческой ипотеки являются законодательные пробелы. Федеральный закон «Об ипотеке» не регламентирует этот вид кредитования, поэтому для таких объектов (в отличие от жилых помещений) предусмотрен принципиально иной – и весьма неудобный – механизм оформления и регистрации залога. Передать коммерческую недвижимость в залог может только собственник. При этом временной разрыв между оформлением права собственности и регистрацией залога может достигать двух месяцев. Отсюда – риски для банка-кредитора, если залог оформляется новым владельцем, либо для продавца недвижимости, если залог оформляется прежним владельцем. Используемые сегодня схемы реализации сделки, защищающие интересы сторон, представлены рядом.

Настоящий старт развитию коммерческой ипотеки будет дан только послепринятия соответствующих поправок в законодательство, а также по мере повышения прозрачности малого и среднего бизнеса

И наконец, еще одна проблема – это разные подходы продавца, покупателя и банка к оценке недвижимости. В балансе продавца недвижимость часто отражается по заниженной стоимости. Банк же принимает во внимание рыночную стоимость объекта и проводит сделку по-белому. Таким образом, возникнет прибыль, с которой предприятие-продавец должно заплатить налог. В то же время при достаточном количестве покупателей, которые могут приобрести недвижимость без оформления ипотеки, продавцу нет резона возиться с ипотечным покупателем.

### Схемы реализации коммерческой ипотеки

#### Вариант 1

Заключение договора купли-продажи. Продавец получает часть средств от покупателя (в виде первого взноса), а также гарантию банка. Затем происходит регистрация собственности на нового покупателя. Далее – обременение залогом, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет.

#### Вариант 2

Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств, а продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. При этом может использоваться аккредитивная форма расчетов. После чего следует регистрация залога на банк – недвижимость находится в собственности прежнего владельца – и оформление всех документов по передаче прав собственности новому. К новому собственнику переходит недвижимость с обременением, после чего продавец получает всю сумму.

#### Вариант 3

Так называемый «выкуп юридического лица». Создается «пустая» компания, на которую как на юрлицо оформляется объект недвижимости. Далее заемщик последовательно выкупает акции этой компании, выплачивая таким образом кредит. Соответственно, когда 100% акций компании, то есть сумма кредита с процентами, будут выкуплены, все ее имущество будет принадлежать «акционеру».

#### Вариант 4

Этот вариант гораздо более распространен, чем все остальные. Суть его состоит в том, что ипотека на покупку коммерческой недвижимости выдается не юридическому, а физическому лицу – например, собственнику бизнеса, что является обычной практикой кредитования малого и среднего бизнеса. В этом случае банк оценивает «физика» как потенциального заемщика, принимая во внимание его доходы, имущество и т. п. Вместе с тем банк принимает во внимание и результаты деятельности фирмы, которая принадлежит заемщику – чтобы исключить риск невозврата кредита.

### Покупка против аренды

Интерес к покупке объектов коммерческой недвижимости не удивителен: инвестиции в приобретение окупаются в течение 7-10 лет, и в итоге являются более выгодным вложением, чем постоянные расходы на арендную плату. А последняя, надо сказать, не стоит на месте: удорожание по итогам года находится в пределах уровня инфляции или незначительно его превышает. При этом спрос на коммерческие площади остается стабильно высоким и превышает предложение. «Коэффициент вакантных площадей в бизнес-центрах в среднем по рынку находится на уровне 2-2,5%, поэтому большая часть спроса обращена на строящиеся объекты. Сейчас распространена практика заключения предварительных договоров аренды, которые по существу являются договорами о намерениях», – характеризует ситуацию Елена Афиногенова, руководитель департамента офисной недвижимости Praktis Consulting&Brokerage. Стоимость аренды одного квадратного метра офисной недвижимости, к примеру, в Петербурге, по оценке руководителя отдела проектов и аналитических исследований «Агентства развития и исследований в недвижимости» Зоси Захаровой, сегодня составляет 9-27,2 тысячи рублей в год. А средневзвешенная цена того же квадратного метра – 109 тысяч рублей при диапазоне цен от 60 до 147 тысяч рублей. Что касается торговой недвижимости, то девелоперы постепенно переходят от фиксированных арендных ставок к плате, рассчитываемой как процент от оборота либо процент от оборота плюс фиксированная ставка. Если добавить к этому выкуп прав аренды (до нескольких тысяч у.е. за квадратный метр), то получится весьма и весьма немало.

### Перспективы и альтернативы

Банков, предлагающих средства на покупку недвижимости под залог уже имеющейся, значительно больше. Это практически все коммерческие банки с разветвленной филиальной сетью. Последний пример – «Юниаструмбанк», предлагающий до 25 млн руб лей на срок до 180 месяцев. Средства предоставляются под залог «приобретаемой коммерческой и жилой недвижимости, земельных участков, а также имеющегося в собственности недвижимого имущества». Как отмечают в банке, продукт уже продемонстрировал свою злободневность: за первые две недели в рамках программы малым и средним предприятиям было выдано 20 млн рублей. Настоящий старт развитию коммерческой ипотеки будет дан только после принятия соответствующих поправок в законодательство, а также по мере повышения прозрачности малого и среднего бизнеса. В части возможной альтернативы коммерческой ипотеке можно отметить лизинг. Как и при любом другом виде финансовой аренды, лизинговая компания покупает объект недвижимости и является его владельцем до тех пор, пока лизингополучатель не выплатит все платежи. В этом случае недвижимость обойдется номинально дороже, однако за счет налоговых льгот в сухом остатке она может оказаться даже дешевле, чем при приобретении в кредит.

Татьяна Макурова. сентябрь 2008

Возврат к списку